在居民小区中，除私人车位外，只能利用已划定的公共停车位以及未利用的空地甚至绿地建设公共充电桩，而且通常需要额外的场地放置变电箱等配套设施。在实践中，公共场地的管理与维护通常由小区物业负责，那是否意味着充电服务企业可以与物业服务单位合作，在已有公共车位上加装充电桩或利用空地建设公共充电桩？显然，事情并没有那么简单。

根据《民法典》第二百七十四条、第二百七十五条的规定，建筑区划内的道路、绿地、公共场所和公共设施等，属于业主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。而在业主共有部分加装、建设充电桩用于经营活动的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决并经参与表决人数四分之三以上的业主同意。可见，物业服务单位无法自行决定与充电服务企业合作安装充电桩，但专门组织召开业主大会讨论加装充电桩的流程较为繁琐且难以获得绝大多数业主的参与或支持。由此一来，利用小区公共区域安装充电桩似乎难于登天，这也是当前小区内加装公共充电桩进展缓慢的主要原因。

但另一方面，召开业主大会并不是合法建设公共充电桩的唯一途径，物业服务单位在获得业主授权的前提下，可以不经业主大会表决程序建设充电桩。

如在(2021)渝05民终6940号费学精、包安寿等与重庆嘉宝管理顾问有限公司、重庆欧西里斯科技有限公司等物权保护纠纷一案中，重庆五中院认为，小区开发商蓝实置业与物业服务单位人嘉宝公司签订的前期物业服务合同以及嘉宝公司与小区业主签订的临时管理规约均约定，本区域全体业主一致同意蓝实置业委托嘉宝公司进行公共物业经营，包括“地面公共停车位出租”，故嘉宝公司有权出租小区公共停车位用于充电桩建设。

但在上述案例中，业主对小区内公共停车位加装充电桩后对社会开放、部分停车位变更为电动汽车专用等问题均提出了异议，且上述问题确实会对业主停车便利产生一定影响。虽然法院以嘉宝公司具有出租权为由，辅以政策支持充电桩建设以及小区内车位仍能满足业主需求等理由驳回了业主的诉讼请求，但仍能反映出小区内公共车位建设充电桩与业主权利之间的激烈冲突。

与物业公司合作在小区建设公共充电桩靠谱吗？如同上文所述，物业服务单位擅自与充电服务企业合作建设充电桩，构成对业主共有部分的无权处分，在引发业主不满甚至产生矛盾的同时，业主还可以根据《民法典》第二百三十六条的规定请求拆除充电桩。但仅有个别或部分业主要求物业服务单位排除妨害，恢复业主共有部分原状的，需要注意提出权利主张的主体是否适格。

同样是在重庆五中院审理的(2020)渝05民终7235号廖崇尧郑玉莲与重庆百源欣联科技有限公司重庆诺富特物业管理有限公司排除妨害纠纷一案中，法院认定诺富特公司与百源公司签订租赁合同时确实未经过法定程序，但法院认为诺富特公司或百源公司实施修建汽车充电设施的行为并未直接侵犯上诉人对其专有物业的财产权益。百源公司提交的证据表明该项目已取得行政许可相关手续，该项目是政策鼓励支持的项目，诺富特公司庭审中也承诺租赁收益将作为公区收益使用。故诺富特公司将涉案空地出租给百源公司虽未经法定程序，但符合政策指引，未必侵犯多数业主利益。若上诉人坚持认为诺富特公司的前述行为侵犯多数业主利益，可由业主委员会或业主大会授权的业主诉诸法院。

根据上述判例，部分物业服务单位以及充电服务企业可能会认为业主难以维权，从而萌生不经业主表决程序直接让项目落地这一“生米煮成熟饭”的想法。但事实上，即使个别业主无法通过诉讼程序要求物业服务单位拆除充电设施，物业服务单位擅自加装的充电桩仍可能因被认定为违法建筑而被拆除，而与物业服务单位合作的充电服务企业则可能蒙受投资损失。

例如在（2022）湘01民终6425号湖南长云新能源有限公司与湖南云充能源科技有限公司、长沙中电建江河物业管理有限公司租赁合同纠纷一案中，云充公司作为出租方与长云公司作为承租方于2020年6月29日签订《场地租赁合同》，约定云充公司将位于湘熙水郡7栋外围的23个停车位租赁给长云公司作为充电桩安装运营及充电停车经营使用。但在充电场站建成后即遭到大量业主投诉，长沙市岳麓区洋湖街道办事处于2020年12月4日向湘熙水郡物业即中电建公司送达《责令限期拆除违法建筑通知书》，载明：经查，你户未经批准，擅自占用湘熙水郡公共区域、建造房屋及构筑物的行为，已违反相关法律规定，并责令拆除。对于充电场站被拆除后的损失，长沙中院酌定场地出租方云充公司承担70%，场地承租方长云公司承担30%。

《民法典》对小区内业主共有部分的经营性使用设定了较为严格的前提条件，此举的初衷固然是为了保障大多数业主的权利不受侵害，但在不少小区连召开业主大会进行业委会换届选举、选聘物业服务单位都十分困难的情况下，就建设充电桩专门召开业主大会审议似乎是一道难以逾越的鸿沟。从笔者曾经手过的项目来看，物业服务单位与充电服务企业为尽可能的防范风险，已经事先征求业委会意见与街道意见，如果能够获得业委会及街道部门的认可，并按照规定办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，进行项目备案、建设、验收等工作，即使无法完全符合《民法典》关于业主公共部分经营性利用的规定，也可最大限度的避免充电桩设施因违建而被拆除的风险。

此外，根据《国务院办公厅关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》（国办发〔2015〕73号），充电服务企业和物业服务单位选择在已有停车位加装充电桩的，则无需办理“三证”，仅按规定进行项目备案即可。如果已有车位不满足加装条件或业主不同意将已有车位变更为充电专用，则充电服务企业需要在符合用地规划、消防安全、绿化等规定的前提下，利用空地或绿地新建充电站。

当然，为确保小区公共充电桩项目的合法性，建议充电服务企业在开展此类项目前，要求物业服务单位尽可能的协调业委会召开业主大会，并依法履行业主表决程序。如确实无法履行上述表决程序，可以了解物业服务单位是否已就加装充电桩获得了业主授权，或者查阅物业服务合同中是否有关于小区内公共场地经营性利用的相关约定，如存在相应授权或约定，则可在授权或约定范围内加装充电桩、提供充电服务。